深圳二手房新政犀利

返回首页 刘备教授 刘备教授 2021-02-09 15:27:15 👍赞 (0)

大盘涨得不要不要的,大部分板块都很好,但地产股又躺枪了。


原因是深圳公布了二手房新政,核心是两条:


1、根据不同地段和小区,给出指导价,二手房上架不得显著高于指导价。根据深圳那边哥们的反馈,这个指导价比实际市场价大约低20-40%不等。也即假设实际成交价1000万的房子,指导价大约是600-800万。


2、在签署了风险告知书后,最后的实际成交价可以高于指导价。但注意了,根据推测,十有八九银行给贷款是按照指导价来的。


所以新政本质是一种限贷政策,下面分首套房和二套房两种情况来讨论。


深圳的上车盘差不多要500万,首付30%,目前需准备150万。假设这套房的指导价是400万,则首付需要准备400*30%+100=220万。


深圳的改善盘估计要1000万,二套首付70%,目前需要准备700万。假设这套房的指导价是600万,则手续需要准备600*70%+400=820万。


基本可以认为首套房首付要增加50%以上,二套房接近全款。


根据我交易二手房的经验,大部分人买房都是上足杠杆、倾其所有。熟悉的中介小哥和我说过:别看房子最少也要几百万,但大部分人买房的时候不能差几万块钱,有时候一万块钱都不能差,因为真的实在拿不出来了。


所以这个政策如果严格执行,直接限制住了买家的购买力,一定能压制住深圳的房价。具体能往下压多少不好说,结合北京、上海等一线城市历史上房价回调的情况,拍脑袋猜个20%吧。考虑到深圳去年以来房价涨了50%,实属正常回调。


这事其实对地产股影响不大。因为即便深圳二手房价真的回调20%,一二手倒挂仍然存在,一手房还存在能够全额算贷款的优势,所以大概率仍然秒清。只不过万人摇会减少,变成千人摇这个样子。


银行倒是有点影响,所以今天银行股表现也很差。毕竟二手房贷能放出去的金额少了,而房贷本身是银行最优质的资产。但利空也不会特别大,毕竟只是一个深圳、只是减少一个比例而已,又不是不让放款。


前几天上海公布了一手房积分政策,今天深圳公布了二手房限价政策。这两份政策如果有效的话,估计会对房价产生深远影响,以后各地房价一冒头,都知道该抄哪份作业。


无论是上海还是深圳新政,想要解决的都是一二手房价格倒挂的问题。一手房就像是1499的茅台,二手房就像是2000+的茅台,只要二手房价格还高于一手房,哪怕只高那么3-5%,一手房仍然是不愁销售的,只不过不至于像目前那么疯狂而已。


但从情绪上肯定会有影响,所以压制了地产股的表现。


就这吧。在群众们数钱的日子里,拿着地惨股躺枪真的惨,其他无论拿到几个大长腿涨停都弥补不了的心塞。

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