地产界头号段子手有话说...

返回首页 刘备教授 刘备教授 2021-03-12 20:44:42 👍赞 (0)

今天上午有融创中国年报发布会,我通过网络围观了孙宏斌老板的发言。2016-2017年,我在融创中国上赚了八倍,当时也在公众号上完整记录了整个过程,堪称我股市原始积累阶段的第一功臣。加之孙老板又是地产界的头号股神兼段子手以每年只要有空我都会强力围观。


孙老板是1963年生人,快60岁了。但以往发布会都显得挺年轻的,看起来50左右。今年有点疲态,显老,估计是这一年地产调控下过得也着实不易。今年没爆出啥段子,我这大概把今天的主要内容凭印象概括下。


1、2020年融创业绩挺不错的,债务大幅下降,而且文旅开始赚钱了,所以今天盘中股价最多涨了11%左右。孙老板表示到22年公司可以完全符合三条红线,并坚决支持三条红线政策。预期今年新房销售额会达到18万亿,相关贷款是银行的最大资产包。如果不搞地产三条红线和银行两条红线政策,不仅地产商承受不了这么高的地价,长期看对银行风险也很高。


2、未来全国一手房销售额肯定会超过20万亿,其中头部地产公司会占到30-40%份额,也就是6万亿以上,TOP3达到每年1万亿销售额。孙老板没说是哪三家,但按他的意思融创肯定是三分之一,另外两家群众纷纷猜测是万科和碧桂园。


3、长三角的机会很好,中小城市发展潜力很大、和上海、杭州等核心城市的同城效应在增大,群众买房积极性很高。


4、由于限价,地产开发的毛利率的确在下降,但由于融资利率也在下降,所以总体影响没有想象那么大。以融创为例,综合融资成本下降2%,由此带来的都是新增利润。但对那些融资成本高的开发商来说就要了亲命了,表面上看房子不少卖,最后一算都是不赚钱甚至亏钱。


5、集中拍地可能会让地价有所下降。但未来一次性就有20-30块地拿出来拍,很考验开发商的统筹能力,关键要把每块地的优劣判断清楚,完成排位。


6、三条红线政策后,投资者不必再担心地产股的负债率问题,因为央行肯定比你懂。言下之意大概是:照着三条线都符合的公司脸上拍钱就行。


7、全球汽车销售额不过一年2万亿美金,中国一手房销售额就能达到20万亿人民币。所以这还是一个特别好的行业。未来地产公司逻辑变了,高杠杆逻辑不成立,通过杠杆弯道超车的时代过去了。所以综合实力强的头部公司会进入新的“盛世年华”。


基本就这些,和我平时叨叨的区别也不是太大。今天整个地产板块表现都不错,感觉是被孙老板吹起来了。


就这吧,今天A股不错,港股吃屎,但周一最终怎么走估计还得看今晚美股走势。具体周日晚分析...

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