三条红线这个大事...

返回首页 刘备教授 刘备教授 2020-08-31 16:35:42 👍赞 (0)

诸位虽然天天听我叨叨股票,但实际上你们主要的钱肯定都用来买房,房价涨跌1%比股市涨跌10%的影响更大。近期房地产“三道红线”出台,影响颇大,今天聊细一点。


三道红线指的是给所有的开发商划出的三个标准,分别是:


1、剔除预收款(房子交付前已经收上去的房款)后的资产负债率大于70%;


2、净负债率大于100%;


3、现金短债比小于1。


关于以上三条红线举个栗子说明。


假如我有一套房子价值100万,其中50万是贷款,还有20万现金性资产(如存款、理财等),那么我的资产是100+20=120万,净资产是120-50=70万,现金是20万。


那么按照第一条标准我的贷款不允许超过120*0.7 = 84万。


按照第二条标准不允许超过70*1 = 70万。


按照第三条标准短期债务(1年内必须还清的)不允许超过20万。


这三条标准里面,最重要的是第三条也就是短期债务标准。因为长期来看,开发商只要愿意降价总是能把房子或者地皮卖出去,会有亏损但不会产生债务危机。但短期就不一定了,有地有房子也未必能卖出去,会产生流动性危机。历史上倒闭或者卖身的开放商基本遇到的都是短期债务危机,和股市里上了杠杆但遇到股灾是一回事。


此外,对于开发商来说短期债务往往成本也最高。目前大部分开发商的长期债成本都是5-10%之间,但短期债有些会超过15%、甚至20%,按目前标准都算高利贷了。拿那么高成本的钱,赌的显然就是房价大涨,否则肯定亏啊。


三条红线划分出四挡企业。全部符合条件的是绿色、碰一条线的是黄色、两条线的是成色、三条线的是红色,其有息负债增长分别不得超过15%、10%、5%、0%。上市公司各自的档位如上图所示。但诸位注意了,有些公司虽然是红色档,但三条线都在边缘稍微处理下就行。比如绿城中国,图中是73.5%、100.5%、0.84,上周半年报后已经变成了73.5%、66.1、1.8,算是黄色档了。还有些公司就很难,比方说恒大、融创、绿地等。


但即便全部符合标准的绿色档企业,未来每年最多也只能加15%的杠杆,而过去开发商一年多加50-100%都是标准动作。所以未来大部分开发商的主流玩法应该是:


1、不抢地王,特别是一二线城市地王。一块地可能就是几十亿、上百亿,轻松捅破第三条红线。


2、不大规模屯地,比方说一口气吃下几千亩、上万亩土地,慢慢卖。因为这么屯显然会增加长期负债,捅破第一条和第二条红线。


3、加速手中项目的出清,因为旧项目卖完了才有债务额度去建新项目。


打个比方,过去所有开发商都在炒股,但有些只用0.5倍杠杆,有些用5倍杠杆。在牛市中就是个傻大胆游戏,谁杠杆高谁赢,和选股水平无关。但一旦牛市结束后这么高的杠杆必然导致股灾,所以为了避免股灾定了三条红线政策。


以后所有开发商的杠杆水平应该都差不多,大致都在1倍左右。这时候谁好谁坏比的就是各自的产品力和操盘水平,而非谁敢上杠杆抢地王了。面粉凸凸凸大幅上涨的可能性变低,面包价格自然也就稳住了。


明显这一波主要的打击对象就是高杠杆企业,诸位自己对照上面这张图差不多就能找出来,相关股票尽量远离。


之前限购和首付比例,限制的是需求端;这回三条红线,限制的是供给端。两头一起限死,房价肯定就被关进笼子,折腾不出水花。房子的金融属性大大降低,消费属性大大提升。


但并不是说房子就没有涨跌了。如果每个城市的房子看成一个股票,过去喜欢抢地王的开发商就类似游资,喜欢打板拉升。现在游资玩法被封印了,并不代表土地和房子本身没有价值了。


总体来看,三条红线限制了大部分开发商的杠杆增长,减少了部分开发商的杠杆,维持了面粉市场总资金每年略有增长的平衡。这就相当于一个股票市场,每年资金略有增长,减少热钱进进出出,最终的趋向必然是价值投资而非暴涨暴跌。


跌的概率不大,因为现在一二线调控非常严格,所以对抗下跌的手段太丰富,稍微放松一下即可。看看韩国的首尔,稍微松一点房价就凸凸上去,我们这里也是类似的。


总体来说还是看好一二线城市,以及学区房等稀缺资产,有一定慢牛的概率。非稀缺性的房产,未来也就是个消费品,需要你就买,不需要看都别看。


......

今日行情高开低走不带水花,港资从12点开始流出,从净流入30亿变成流出30亿左右。搜了一通,无甚利空,汇率等都比较稳,至少没出啥大事儿。


原因可能有两点:一是恒生指数目前受到年线压制,从2月开始恒生指数一直在年线下,7月初突破过一次但也很快被打压下来,此处压力山大。二是上证指数接近新高位置,有点怂不敢上去。


对了,你们可能发现今天港股收盘有一些股票涨跌较大,比方说美团-3.62%。这应该是换月的原因,部分机构在做了结。


我依然全仓,上午血赚,收盘整体变成了小亏,有点小郁闷,但本文写完基本也就想开了。多写点干货文章攒人品,就是对抗下跌最有效的情绪管理方式了。


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