上点地产股的干货

返回首页 刘备教授 刘备教授 2021-03-16 16:35:29 👍赞 (0)

地产股表现不错,万科、保利哥俩都涨了超过4%,整个板块超过2%。年后到现在,地产一般是指数的反义词,大盘跌的时候护盘,大盘涨的时候回调。但今次地产股和指数一起涨,还跑赢大盘,这里随便聊几句地产股的逻辑。


2018年以后地产股表现都很差,以万科A为例,高点为2018年1月的40元左右,此后就一路下跌,最惨的时候除权后只有19元左右,腰斩。


最主要的原因是市场预期开发商会遇到大麻烦,大致有三条:


一是目前主要城市都是高压调控,限价、限购,导致地产股的净利润率下降。过去普遍在10%以上,市场预期未来可能只有5%左右。相当于卖同样的房子,只能赚过去一半的钱。


二是2017年左右由于地产非常火爆,各大公司都抢了一批地王,这些地差不多都会在去年和今年上市由于地价太高,目前又面临限价,基本都会亏损。


三是前年以来,虽然长三角、珠三角等地行情火爆,但全国大部分地方都很一般,像郑州、天津这些强二线城市甚至出现了地产商的不降价联盟,说明房子不降价根本卖不出去。在这些地方拿地多的公司很容易现金流断裂。


但从去年以来,以上三条都在一定程度上被证伪。


净利润率方面,但由于国内整体无风险利率下行,开发商的财务成本降低,此外各公司以前在开支上都大手大脚,现在则开始注意节约,也省下不少钱。10%净利润率的确保不住,但7%左右应该还有,比5%的预期好很多。


2017年地王的确拖垮了一批公司,但大部分开发商拿的地王有限,也处理得差不多了。


关键是第三条。从今年春天开始,地产行情不仅限于长三角和珠三角,而溢出到了全国的主要城市。举几个例子:郑州也出现了开盘秒清的楼盘、天津的一手房销售逐渐开始走量,我也咨询了一些三四线城市的朋友,一手房价几乎都在涨。

上图是国家统计局公布的2月新房销售数据。我随手选了几个城市,分别是中部、西北、河北、江西、山东的城市,走势如何你们自己看。特别是西北房价涨幅肯定超出你想象,原因是这些年西部扶贫投入极大,群众手里有了钱自然去买房。


统计数据中都是平均数,真实的情况是城市开发肯定从中心向周边发展,越新的房子位置越偏。所以如果考虑这一因素的话,同地段新房涨幅肯定超过统计数据。


注意,在大多数城市,并不是所有的房子都在涨,而是一手房、学区房、质量较好的次新房在涨,其他房子不动甚至有微跌。


学区房就是楼市中的茅系列,有护城河、有信仰。


新房和次新房则类似于股市中的成长股。设计理念和建筑质量好、年轻人集中有活力、配套等各方面理念更成熟。打个比方就是,同样都是互联网公司,B站的估值就比别人高,因为用户都是年轻人。社区也是这样,年轻人多未来成长空间就大,估值就高。


当全国大部分地区新房都开始热销后,就解决了地产股最大的不确定性。这些地方没啥调控政策,卖一套就是真金白银赚到手。所以地产股本质是周期股,2018年以后从全国来看是下行周期,现在可能又回到了上行周期,估值自然也就不同。


买房和买股一样,最佳买点是是下行周期末期。但大部分人的行为却是喜欢追涨杀跌,只能说人性从来如此。


至于房价为何会涨,自然是因为疫情引发的流动性宽松。上图是美国的历年房价涨幅数据,18和19年都不到5%,但20年直接杀到了接近10%。而且这个趋势还在上升,估计今年涨幅大概率会到15%。


类似的情况几乎在每个国家都出现,我查了下,去年房价涨幅超过15%的国家和地区比比皆是。按照美联储的说法,宽松一直会持续到2023年,那么在此之前,全球房价几乎没有回落的可能性。我国由于收水比快、调控猛,情况会比全球好,但大趋势上是一样的。因为我国的流动性池子和全球毕竟是通着的,这是全球现象。


至于这一波流动性宽松过去后房价会怎么走,我猜大概类似于美国11年、12年或者18年、19年的走势,不是回调就是横盘。但那都是2023年以后的事,买房的也许需要考虑,我们炒个股的管那么多呢?


我猜今天肯定一堆人留言问某某地方的房子还能不能买。抱歉,这些牌子我一个都不翻。你们买房赚了也不会分给我,亏了我也不会承担损失。我这里只提供客观的数据,决策肯定要你们自己做。


至于今日股市,无甚可以多说,怎样也该着反弹了。

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