看了套300平米大平层

返回首页 刘备教授 刘备教授 2021-05-21 23:02:16 👍赞 (0)

看标题你们一定以为我膨胀了吧,哈...


其实我就看看,买是不可能买的。


最近被熟悉的中介小哥忽悠着去看了一套300平米大平层。精装修,市中心商务区里的小产权,隔壁商品房价格10万左右,这个4万左右。边上综合体、地铁之类的配套都有。


没有管道煤气,但可以用电磁炉做饭。水电费按按照商务价来,比民用价贵。但水电这种花销,和房价比起来可以忽略不计。按照杭州最新的政策小产权房也能入户口,但可能在排学区的时候优先级低没用。


客观来说对这套房子印象挺好。有个有疑问就是面积这么大、总价也要1000万出头,为何不分割成小面积来卖呢?


小哥解释说2018年杭州推出了一个“限酒(店式公寓)令”,原则上规定商业用房的最小分割面积为300平米。所以之前那种50平米左右的酒店式公寓就没有了,暴出了一堆正好300平米的小产权精装修大平层。


目前杭州这类房子还不少,价格大约是同地段商品房的一半到三分之一。


市区核心地段,商品房10万,这哥们就是4万左右。


郊区3万多的商品房价,这哥们就是1.5万左右。


我仔细想了下。和商品房比,这种房子的优点是:


1、地段好、住起来舒服、价格便宜。


2、不占房票。


3、有稀缺性。在房票制度下,一张房票对应一套房,显然面积越大、单价越高越划算。所以一二线城市优质地段的大平层商品房是一种稀缺资源,房东都惜售,有钱都未必能买到。


缺点是:


1、不带学区、不带学区、不带学区。


2、40年产权。


3、交易成本高,一次二手交易大约需7%。


4、水电、物业这些比较贵,但相对房价可以忽略不计。


有两种人适合来买这种房子。


一种是有钱,不在乎学区的(没有小孩或者小孩直接读私立)。


一种是有钱,有一套小户型学区房的,然后再搞一套这种自住。


总之,房子同时有居住和投资两种属性,这种房子体现的就是纯粹的居住属性。


所以假如彻底贯彻房住不炒,掐死所有投资属性的话,杭州房子内含的价值差不多就是目前房价的一半左右。


对了,我还了解了一下这种房子的租售比,年化大约是4%左右。用DCF法算一下的话,房价正好和现金流折现价值差不多。


呃,我还想到一件事。


目前像深圳、杭州这些地方土拍的时候最后都会竞自持。之前都把这些自持当做0价值来处理,其实不妥。


目前杭州已经有开发商在秀一区二制的骚操作了,整个小区分为商品房区和出租(自持)区。


商品房因为限价反正怎样都是秒清盘,所以就随便搞搞。


最好的位置、设计、质量、装修,最大的容积率都给自持区。这样就能吸引有钱人来租,收更高的租金,获得更高的内含价值。


相当于从商品房上赚现金流,从自持房中赚内含价值。


其实这个模式说不定也不错哟,说不定以后开发商手里积攒了一堆优质物业,再用Reits的模式变现。反而变成一种永续经营的模式了....

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